עורך דין מקרקעין – המדריך המלא

 

מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

 

ראשית אחריותו של עורך דין לדיני מקרקעין היא הבנת התחום המשפטי הרחב, שיש בו דינים מגוונים ומורכבים. על עו"ד דיני מקרקעין לתת ייעוץ וייצוג בדינים אלה וכליו להכיר אותם על בוריים. 

 

חוקים שמסדירים את דיני מקרקעין הינם:

 

1. החוק המסדיר את דיני המקרקעין חוקק בשנת 1969 והלוא הוא חוק המקרקעין התשכ"ט 1969. החוק מסדיר הגדרות שונות. ובמרכזן את הביטוי "מקרקעין" בתור קרקע שכל הבנוי והנטוע עליה וכמו כן, כל דבר שמחובר אליה, חיבור של קבע או חיבור זמני. מכאן אנו למדים שעסקת מקרקעין הנה עסקה בה מתבצעת העברה של זכויות קניין בקרקע או במה שמחובר אליה. החוק מגדיר את דיני הבית המשותף ואת סוגי הבעלות המשותפת במקרקעין.
2. חוק המכר דירות ( תשל"ה 1974) חוקק על מנת להגן על רוכשי הדירות ומספק להם אגד זכויות. 
3. חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 מסדיר באופן ייחודי את מוסדות התכנון במדינת ישראל. 
4. חוק הגנת הדייר (תשל"ב 1972) חוקק על מנת להגדיר את החובות והזכויות של המזכיר והשוכר, לרבות רישוי, מיסוי ועוד. 

 

עורך דין מקרקעין הוא עורך דין להתחדשות עירונית 

מדובר בתחום פורץ דרך שהולך וגדל בשנים האחרונות ומצריך ייצוג הולם על ידי עורך דין בקיא.

הן לצד היזמים והן לצד בעלי הדירות שברובם אנשים נורמטיביים.

על אף שעסקאות מקרקעין הינן דבר שבשגרה, לא במעט מקרים הן עלולות להיות מורכבות.

מדובר בדינים ייחודיים אשר מסדירים כל פרט בחוק ובתקנות השונות.

על מנת לטפל בכל מקרה באופן מקצועי – דרוש ידע והתמחות בדיני המקרקעין וידע כללי לא מספק.

עורך דין מקרקעין מוזיל עלויות 

תכנון נכון של עסקת מקרקעין בהחלט יכול להוזיל עלויות אשר עלולות להיות מושתות על הלקוח.

הבנה של רכיבי העסקה והכנסת כל התרחישים על מנת להגן באופן הרמטי על הלקוח

ולהפחית את הסיכוי להפסיד מהעסקה.

כך גם כאשר מדובר בנכסים אשר בניהולם של רשות מקרקעי ישראל,

מקום בו מדובר בעסקאות פיצול וחלוקה או שינוי ניצול הקרקע. 

עו"ד שעוסק במקרקעין מייצג בבתי המשפט או בוועדות ערר,

מול המפקח על הבתים המשותפים ובמקרים רבים ינהל את הסכסוך

באופן שימנע את ההליכים בערכאות.

מנגד, ידע לנהל את הייצוג המיטבי הנדרש גם בערכאות השונות על ידי גישור או בוררות. 

 

עורך דין מקרקעין – שירותים 

קבלת פיצויים ללקוח הפרטי

1. תביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון הבניה אשר מסדיר פיצוי בשל פגיעה בזכויות עקב הליכי הפקעת קרקע כחלק מתכנית בנין עיר. 
2. מיסוי מקרקעין- תכנון מס נכון בעסקאות מקרקעין 
3. קבוצות רכישה- טיפול בחוזים וליווי 
4. חוזי עסקאות מכר, לרבות ייצוג 
5. ייצוג משפטי בערכאות השונות, בתי המשפט, ועדות הערר, רשויות התכנון ורשויות המס. 
6. ליקויי בניה- ייצוג רוכשים כנגד קבלנים ויזמים 

קניית דירה 

העסקה השכיחה ביותר בשוק הנדל"ן הינה רכישה של דירה בשוק הפרטי.

בין אם מדובר במכירה או קניה של דירה יד 2 או דירה חדשה מקבלן,

בדרך כלל מדובר בעסקה החשובה ביותר שיבצע האדם הנורמטיבי שתחום עיסוקו

איננו נמנה על השקעות נדלניות. לאור סיבות אלה, עולה חשיבותו של עורך דין מקרקעין.

תפקידו לדייק את העסקה למידותיו של הלקוח, לוודא שחוזה המכר חף מטעויות.

לבצע בדיקות מקדימות הכרחיות ולבדוק את רישום הזכויות מבעוד מועד

ואת תכנון המס על מנת למנוע עיכובים ובזבוז משאבים ללקוח. 

ההליך נפתח בבירור זהות בעלי הנכס וזכויותיו, וידוא כי אכן מדובר בבעלים החוקי

והיחיד של הנכס ומהן ההגבלות הקיימות אם בכלל למכירה.

לדוגמא הערת אזהרה, זכות קדימה וכן הלאה.

מיסוי ברכישת דירה 

תפקיד עורך דין מקרקעין הוא טיפול בהיבט המיסוי הכרוך ברכישת דירה.

ברכישה מסוג זה קיימים ספציפיים שאנו מכירים בשם "מס רכישה" מצד הקונה

ו "היטל השבחה" מצד המוכר.

תפקיד עורך הדין ללוות את העסקה לחוף מבטחים על ידי מיצוי זכויות הקונה ו/או המוכר בנושא חשוב זה. 

 

רכישת דירה מקבלן

מצד אחד, עומד לרוב אדם פרטי שאינו מנוסה בעסקאות מסוג זה.

מנגד, קבלן מיומן שמכר מאות דירות בחייו.

הפער בין הצדדים ניכר ולכן תפקיד עורך דין מקרקעין אשר מייצג את הקונה

לצמצם את הפער לטובת הרוכש.

הידע והמיומנות של עורך הדין לנדלן תבטיח בדיקה קפדנית של הסכם הרכישה

ועמידה על זכויותיו של הרוכש.

על אף הדעה הרווחת, הסכם הרכישה איננו "טאבו" וניתן להתמקח על תנאיו.

שינוי קל עתיד לחסוך לכם הפתעות רבות בהמשך. 

אחד הדברים החיוניים ביותר שיש לבחון בעת רכישת דירה מקבלן,

הוא מידת הערבות שמעמיד הקבלן לטובת הקונה.

על עורך הדין לבחור את הערבות המיטבית ביותר לצרכי הלקוח ובעת הצורך לממשה.

במידה והליך זה לא מתבצע כראוי, עלול הרוכש למצוא עצמו ללא נכס בעת חו"ח מצב של

חדלות פירעון הקבלן. 

עורך דין מקרקעין – לחוזה שכירות

השכרת דירה מתרחשת באופן תדיר ונפוץ למדי, ועם זאת רוב השוכר והמשכיר אינם מסתייעים

בשירותי עורך דין לטובת עסקת המקרקעין.

מצב זה אינו מומלץ ויש משמעות להיוועצות עם עורך דין מקרקעין מומחה

גם כאשר נקשרים בחוזה שכירות עם צד ג'.

בתור בעלי הנכס, המשכיר מעמיד לרשות צד ג' את נכסו היקר ועליו לדאוג שבכל מקרה

של מחלוקת, ידע לצפות את התוצאה.

גם לשוכרים קיים סיכון, כאשר הם נכנסים לנכס המנוהל ומתוחזק ע"י המשכיר.

מכאן שיש לדאוג לשים לב לפרטים הקטנים והחשובים לכל צד בעת עריכת ההסכם.

תיאום ציפיות מוסדר בכתב, יעלה גם את יחסי האמון בין הצדדים ויפחית מצבי אי ודאות.

בעצם, עורך דין מקרקעין אחראי לוודא שחוזה השכירות מגן על הצד המיוצג, על ידי הכנסת

תרחישים שונים להסכם השכירות. 

 

עורך דין מקרקעין והתחדשות עירונית- תמ"א 38

תוכניות תמ"א 38 כחלק מענף התחדשות עירונית, מורכבות מפרויקטים בהם נרקמת הסכמה

בין בעלי הדירות בבניינים אשר עומדים בתנאים לבין יזם אחראי לביצוע השיפוץ

שכולל בחובו חיזוק תשתיות או הריסה ובניה מחודשת של הבניין.

בעלי הדירות מקבלים בניין עמיד ויציב, בעל תשתיות מחודשות

ולעיתים אף מטראז' נוסף, מרפסת, מעלית או חניה. 

מה תפקיד עורך דין לדיני מקרקעין בפרויקט תמ"א 38 

היות ומדובר בפרויקטים שונים, בהם כל פרויקט הוא ייחודי, יש חשיבות מכרעת לבחירת

עורך דין מקרקעין מומחה שילווה את היזם וכמובן את בעלי הדירות.

עו"ד מקרקעין שייצג את בעלי הדירות, יעשה מספר בדיקות עוד בשלב המקדים

על מנת לבחור ביזם המתאים לביצוע.

יבחן את היתכנות המשפטית של הפרויקט וינהל את המשא ומתן למול היזם עד לגיבוש הסכמה.

ייצוג הזכויות של בעלי הדירות לצד הבטחתן ע"י ערבויות ובטחונות הינו חשוב ביותר.

מאידך, גם היזם נדרש להסתייע בעו"ד מקרקעין מומחה בתחומו, עליו לוודא

את כל זכויות בעלי הדירות, התמודדות מול הבנקים המלווים את הפרויקט,

טיפול בדיירים סרבנים ודרכי התמודדות.

וכמובן, ליווי נכון של מיסוי, היבטי תכנון ובנייה ואישורים שונים לרבות רישום הזכויות החדשות

של הדיירים ושל היזם בטאבו ועוד. 

עורך דין מיסוי מקרקעין

עסקת מכר מייצרת אירוע מס. כלומר, על מנת להעביר מצד א' את הנכס לצד ב',

שני הצדדים חייבים במיסים.

מס שבח – מס שחל על המוכר ומוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

נכון לשנת 2023 מס השבח עומד על 25 % והוא משולם על הנגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה.

מס רכישה – מס שחל על הרוכש. ונגזר משווי הרכישה.

נכון לשנת 2023 מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה הן:

עד 1,919,155 – לא ישולם מס.

1,919,155 ועד 2,276,360 – 3.5%

2,276,360 ועד 5,872,725 – 5%

5,872,725 ועד 19,575,755- 8%

על החלק שעולה על 19,575,755 – 10%

רכישת דירה שניה ומעלה:

8% עד 10 %, תלוי בשווי הרכישה.

בגין זכות אחרת במקרקעין – 6%

דעו, דיווח לא נכון של עסקת המכר או כזה שאינו במועדים יגרור אחריו קנסות כבדים.

כאמור, מדובר בסכומים לא מבוטלים, טיפול לא נכון או לא מקצועי דיו, עלול להוביל לתשלום

מיסים גבוהים ו/או לאי ניצול זכויות אשר מגיעות לכם על פי חוק.

מנגד, טיפול מקצועי של עורך דין מקרקעין יבטיח לכם שקט נפשי שיש גורם מקצועי אשר

בקי בחוק ותקנות מיסוי מקרקעין ויידע לנצל את מלוא הזכויות שלכם.

 

 

אנו מזמינים אתכם להיעזר בשירותי המשרד לליווי וייעוץ עסקאות מקרקעין. 

רוצים לקרוא מהם השלבים הנכונים למכירת הדירה? לחצו כאן 

 

משרד עורכי דין- שביט פיאלקו הינו משרד עורכי דין לדיני מקרקעין 

פנו אלינו לתיאום פגישה בטלפון: 0778036361