עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה הוא נדבך חשוב ואין לוותר עליו, במדריך הבא עורכת הדין שביט פיאלקו תסקור בנקודות שלבים

חשובים במהלך מכירת הדירה.

עבור רובנו, דירה היא נכס משמעותי שמגלם את ההון העיקרי שלנו.

מכירת דירה מהווה אירוע ולכן כדאי להעמיק ולהבין במה כרוך הליך המכירה ומהם עיקרי שלביו.

ככל שתשכילו להיכנס לעומק הקורה, כך מד הלחץ יפחת והסיכוי שהמכירה תתבצע בהצלחה וללא הפתעות.

במאמר הבא, תוכלו לסקור בין היתר את שלבי המכירה, כמו גם תמרורי אזהרה שונים.

ראוי כבר עתה לציין שמכירת דירה היא בהחלט הליך עתיר סיכונים ועל כן חשוב מאוד שתתבצע

תחת ליווי מקצועי ומשפטי.

שלבי מכירת דירה

שווי דירה למכירה: החלטתם למכור את דירתכם, עליכם להעריך את שוויה באופן הנכון.

זאת על מנת לבצע מכירה במחיר שוק הוגן שמצד אחד תימכר תוך זמן סביר ומצד שני

תפצה אתכם בסכום הריאלי של הנכס.

על מנת לעשות זאת, תוכלו להסתייע בשירותים מקצועיים של מתווכים מקומיים,

שמאי מקרקעין ואתרי מידע נגישים כמו אתר רשות המיסים שמאפשר לנו גישה לנכסים שנמכרו באזורנו.

רצוי וכדאי לשפר מבחינה קוסמטית את הדירה טרם מכירתה, פעולות כגון תיקונים קלים,

צבע והקפדה על סדר וארגון יסייעו לכם למקסם את שווי הדירה הנמכרת.

פרסום דירה למכירה:

שימו לב, לאחר שהערכתם את שווי הדירה וקיבלתם החלטה מושכלת בדבר מכירתה,

בחרו באפיק הפרסומי המתאים לכם.

במידה והחלטתם לפנות אל מתווך דירות,

עשו זאת לאחר בדיקה בדבר מקצועיותו והשאירו לו לטפל במלאכת המכירה.

באם אתם מעוניינים לבצע את המכירה באופן עצמאי, פרסמו באופן רחב את הדירה ברשתות החברתיות

ובאתרי האינטרנט בייעודיים.

מכירת דירה עם משכנתא

מחייבת הכנה מראש, עליכם לפנות אל הבנק ולברר את היתרה לסילוק המשכנתא

ואת נקודות היציאה האפשריות לפירעון.

במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס חלופי, בדקו אפשרות לגרור אותה לנכס החדש.

מכירת דירה מושכרת

אם הדירה שברשותכם הינה דירה בה גרים שוכרים, עליכם ליהערך ולבחון היטב את חוזה השכירות.

בדקו מתי הדירה מתפנה, האם ניתנה אפשרות הארכה לשוכרים והאם קיים סעיף שמתייחס להשלכות מכירת הדירה לצד ג'.

כאשר סיימתם את השלב הראשון, פנו לעורך דין על מנת להיערך בפן המשפטי למיסוי מכירת הדירה.

עורך הדין יוכל לבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות ולבחון שרישום הבעלות שלכם תקין.

רישום בטאבו

במידה ודירתכם רשומה בטאבו, הצטיידו במספר הגוש ומספר החלקה של הדירה

(תוכלו לאתר אותם בטופס הארנונה בקלות/ע"י אתר גובמאפ)

והפיקו נסח טאבו עדכני באתר הממשלתי בקלות ובדקו כי אין הערות/עיקולים שלא ידעתם עליהם.

רישום ברשות מקרקעי ישראל

במצב בו הדירה רשומה ברמ"י ואין לה רישום בטאבו יהיה עליכם להפיק אישור זכויות מהמנהל,

תוכלו להזמין את  אישור באופן מקוון באתר של המנהל בכפוף לתשלום אגרה.

חברה משכנת

החברה המשכנת היא לרוב הקבלן שבנה את הדירות ולעיתים הפרוצדורה עד שהחברה המשכנת

מבצעת רישום בעלות אורכת זמן רב.

במקרה כזה ניתן לקבל את האישור מהחברה המשכנת. במקרה של חברה משכנת יש לבחון ברחל בתך הקטנה

שאין טעויות בפרטי הבעלות, שמות ותעודות זהות על מנת להיכנס להליך המכירה באופן המיטבי.

דגש חשוב- אם הדירה מושכרת יש לבחון את חוזה השכירות ולוודא שהחוזה מאפשר לכם למכור את הדירה

ומה עולה בגורלן של זכויות הדיירים בנכס.

לעיתים, עצם חוזה השכירות יהווה יתרון ובמקרים אחרים, חיסרון.

כמו לדוגמא רוכשים המעוניינים להתגורר בנכס או  משקיעים שמעוניינים להשיא תשואות גבוהות מהנכס.

אין טעם לפרסם דירה למכירה כאשר אינכם בטוחים מתי היא מתפנה באופן חוקי

ומבלי שיש בידכם את כל הנתונים הרלוונטים.

כל שכן, בוודאי תידרשו לשיתוף הפועלה מטעמם של השוכרים על מנת להציג את הדירה למכירה.

במקרה שחלילה התחייבתם בחוזה מכר למועד פינוי שאינכם יכולים לעמוד בו היות והדירה מושכרת

הדבר עלול לעלות לכם ביוקר ולרוב אף בתשלום של פיצוי מוסכם בגובה 10 אחוז מעסקת המכר.

דאגו לשתף את עורך הדין על מנת שיכווין אתכם בצורה נכונה.

כבר בשלבי תכנון מכירת הדירה, עליכם להביו כי מדובר באירוע מס לכל דבר וענין.

לכן, יש לבדוק ולבחון בשלב המקדמי אפשרות לקבל פטורים רלבנטים.

מכירת דירה ללא תכנון מקדים עלולה לעלות לכם ביוקר.

ראשית תרצו לדעת מה הסכום המדויק שתידרשו לשלם וכמה יוותר לכם לאחר תשלומי המס.

אם אינכם יכולים להשתמש בפטור מס שבח,

תוכלו לכל הפחות לרכז את כל ההוצאות המותרות בניכוי, לבחון מסלולי מס מופחתים ועוד.

לתשומת ליבכם כי במקרה ואתם צריכים לשלם מס, תידרשו לעשות זאת תוך 60 יום.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מסדיר את היבטי המס במכירת מקרקעין.

לפיו, קמה החובה לתשלום מס שבח בעת מכירת הזכויות ובהנחה ולא ניצלתם פטור המותר בחוק.

פטורים לדוגמא של דירת מגורים:

1. פטור דירה יחידה אשר ניתן בהתקיימותם של מספר תנאים, שאחד מהם הוא שניתן לנצלו אחת ל18 חודשים.
2. פטור בגין מכירת דירת ירושה בהתקיים נסיבות מסוימות
3. העברת דירה ללא תמורה בכפוף לתנאי סעיפי החוק ועוד.

במידה ולא ניצלתם את אחד מהפטורים, יש לבחון מסלולים שיכולים להפחית את תשלום המס כמו לדוגמא חישוב מס ליניארי מוטב ועוד.

כל זאת ועוד, יש לבחון כבר בראשית הדרך ולתכנן מס באופן אידיאלי וחוקי.

לעניין זה, תוכלו להיעזר במשרדנו המתמחה ומלווה עסקאות גם בהיבטי המיסוי.

הסדרת חריגות בניה לפני מכירת דירה

אין להקל ראש בחריגות בניה שלא ניתן בגינן היתר כחוק.

אם אכן אתם יודעים שיש כאלה, יש לטפל להסדיר את החריגות באופן חוקי וללא דיחוי.

ישנן חריגות שהסדרתן תצריך הליך יחסית פשוט, לדוגמא סגירת המרפסת ע"י תריס/מחיצה קלה, פרגולה. .

מנגד, חריגות בניה משמעותיות כגון בניית חדר נוסף או יחידת דיור תצריך הליך מורכב ולעיתים תידרשו

להשיב את המצב לקדמותו מקום בו לא יהיה ניתן להכשיר את החריגה.

היטל השבחה

בחינה חשובה לא פחות היא היתכנות לחיוב בגין היטל השבחה בשל אישור תכנית בניין עיר חדשה.

אם אושרה תוכנית שמטיבה עם הנכס שלנו ומשביחה אותו, ככל הנראה נחויב בהיטל השבחה.

בחינת שימוש חורג בדירה, לרבות אם שימשה ליעוד אחר ממה שהותר לה ו/או יש בה חריגות בניה

הינה בחינה ברמת חשיבות מכרעת. ועל בדיקה זו להתבצע לפני חתימה על הסכם המכר.

אתם וודאי לא רוצים למצוא את עצמכם במצב בו הקונים מעלים טענות של הפרות חוזה ומצגי שווא.

זה מכבר הפסיקה הכירה באחריות המוכר לגילוי פרטים מסוג זה.

כלומר, גם אם בחוזה המכר הקונה מצהיר כי בדק ובחן והחליט לרכוש את הנכס כפי שהוא,

הדבר לא מוריד מאחריות המוכר ובמקרה של הסתרת פרטים המוכר לא פעם נדרש לשפות את הרוכש.

אם חריגות הבניה קיימות בנסח הטאבו, לא תוכלו לקבל אישור עירייה לטאבו וגם הבנק של הקונים ככל הנראה

יסרב לתת הלוואת משכנתא על הדירה. מוקשים אלו יסבכו את מימוש העסקה ויכולים בקלות להביאכם להפרת חוזה.

עו"ד מקרקעין למכירת דירה

דעו כי עליכם לבחור עורך דין מקרקעין שהינו עורך דין למכירת דירה על מנת שיבצע את ההליך.

כל המובא במאמר זה אינו תחליף לכך ומטרתו לספק מידע בסיסי וכללי בלבד נכתב על ידי

עורכת דין שביט פיאלקו, מנהלת קהילת משקיעים בנדל"ן העוסקת בתחום המקרקעין.

אם אתם מתכננים למכור או לרכוש דירה בקרוב, אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו

ולקבל שירות מקצועי ואדיב.

0778036361 | טלפון.

משרד עו"ד שביט פיאלקו