העברה ללא תמורה

 

עסקאות מקרקעין מגיעות בצורות שונות, וסוג אחד כזה הוא עסקת העברה ללא תמורה, הידועה בכינויה עסקת מתנה.

בתרחיש זה, צד אחד, המכונה "נותן המתנה", מעביר זכויות במקרקעין, בין אם זה כולו או חלקו, לצד שלישי,

המכונה "מקבל המתנה", ללא כל מדובר בתמורה או בתשלום.

מהותה של מתנה, כהגדרתה בסעיף 1 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968,

כרוכה ברכישת נכס ללא כל תמורה. הנכס המועבר יכול לכלול מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

 

חשוב לציין כי עסקת העברה חופשית חייבת להיות נטולת כל תמורה,

בין אם מדובר בכסף ובין אם בכל הטבה אחרת, ולא צריכה להיות כרוכה במתן תמורה לצד שלישי.

גם סכום תמורה מינימלי ביותר, יפסול את העסקה מלהיות מוגדרת כ"מתנה" כדין.

משכך, סעיפי הפטור הקשורים לשבח ומס רכישה, הקבועים בחוק לעסקאות מתנה, לא יחולו במקרים כאלה.

בעוד שעסקאות העברה חופשית ללא תמורה מתבצעות בעיקר עבור דירות מגורים, הן יכולות לכלול גם סוגים

אחרים של נדל"ן, לרבות מגרשים ריקים, חנויות, משרדים ואחזקות חקלאיות.

עם זאת, ראוי להזכיר שהמקרים השכיחים ביותר של עסקאות מתנה בקרב קרובי משפחה כרוכות בהעברת דירות.

הענקת דירה ללא תמורה בין בני משפחה הינה פעולה משפטית רווחת בישראל.

עסקאות מתנה שונות הנפוצות בקרב קרובי משפחה כוללות מעבר דירה ללא תשלום לילד,

העברת דירה ללא תמורה מילד להורה, העברה ללא תמורה בין בני זוג נשואים, העברת זכויות בין בני זוג

ידועים בציבור, העברה ללא תמורה בין אחים, העברה ללא תמורה מסב לנכד או נין, ואף העברת דירה במתנה לקטין.

 

מהם השיקולים הכרוכים בהעברת דירה ללא תמורה?

במיוחד בהקשר של עסקאות העברה בין קרובי משפחה.

מתן מתנה:

אחד המניעים העיקריים לביצוע עסקת מתנה הוא הרצון לעשות טוב למקבל,

בין אם זה קרוב משפחה או כל צד שלישי אחר.

נותן המתנה מעניק ברצון למקבל זכויות במקרקעין מבלי לצפות או לקבל תמורה כלשהי,

בין אם בצורת כסף ובין אם בהטבות אחרות.

 

חיסכון במס רכישה לנותן המתנה:

נניח שאדם פרטי כבר מחזיק בדירת מגורים אחת ובכוונתו לרכוש דירה נוספת על שמם.

במקרה כזה, הם עשויים להיות מחויבים בשיעורי מס רכישה גבוהים יותר בהשוואה לקונה שזהו הנכס הראשון שלהם ("דירה יחידה").

כדי למתן זאת, נותן המתנה יכול להעביר את דירתו הנוכחית במתנה לקרוב משפחה,

כמו למשל הורה שמעביר דירה לילד או להיפך.

בכך הם יכולים ליהנות מפטור מלא או הקלה בתשלום מס רכישה עבור הדירה החדשה.

החיסכון במס נובע מחישוב מס הרכישה לפי התעריפים החלים על "דירה יחידה"

ולא על פי התעריפים של "דירה נוספת".

 

כדי להמחיש זאת, הבה נבחן דוגמה מספרית.

נניח שמחיר רכישת הדירה הוא 1800000₪. מס הרכישה יעמוד על 0 שקלים.

כאשר סך מס הרכישה עבור דירה נוספת יעמוד על 144,000₪.

באמצעות העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, נותן המתנה יכול לתכנן אסטרטגית את עיתוי עסקת המתנה.

הם יכולים לבחור להעביר את הדירה ללא תשלום לפני רכישת הדירה

הנוספת כדי ליהנות מחישוב מס רכישה על בסיס "דירה יחידה".

לחלופין, הם יכולים להעביר את הדירה ללא תמורה לאחר רכישת הדירה הנוספת.

במקרה זה, נותן המתנה יצטרך להתחייב למכירת דירתו הראשונה, לרבות באמצעות העברה ללא תמורה,

במסגרת הזמן הקבועה בחוק בהקפדה על דרישה זו הם יכולים לעמוד בהתחייבותם להעביר את הדירה,

כאמור, וליהנות מחישוב מס רכישה על פי התעריפים ל"דירה יחידה".

 

חיסכון במס שבח לנותן המתנה:

כאשר יחיד מחזיק בבעלותו שתי דירות מגורים ובכוונתו למכור אחת מהן,

עלולים להיות חייבות במס רווח הון במכירה, בהתחשב בסיווג הנכס כ"ריבוי דירות" לפי חוק מיסוי מקרקעין.

המשמעות היא שמי שבבעלותו יותר מדירה אחת ומוכר אחת מהן לצד שלישי, אינו זכאי לפטור מלא ממס רווחי הון.

עם זאת, על ידי תכנון אסטרטגי של עסקת מתנה, נותן המתנה יכול ליהנות מפטור מלא.

נותן המתנה יכול להעביר את אחת מדירותיו, זו שברצונו להשאיר בתוך המשפחה, ללא תמורה לקרוב משפחה.

לחילופין, הם יכולים למכור את יתרת הדירה מיד לאחר עסקת המתנה וליהנות מפטור מלא ממס רווחי הון.

פטור זה ניתן בסיווג "דירת מגורים יחידה מזכה", המאפשרת מכירת דירה אחת כל 18 חודשים, בכפוף לתנאים אחרים הקבועים בחוק.

חשוב להדגיש כי בעת העברת דירה ללא תשלום לקרוב משפחה וכדי לחסוך במס שבח,

העסקה צריכה להתבצע לפי הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק.

פטור זה מבטיח שעסקת המתנה לא תשפיע על הפטור הרגיל ל"דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

חשוב להקפיד על העיתוי והתנאים הספציפיים כדי למקסם את הטבות המס הנלוות להעברה.

 

לסיכום, עסקאות העברה חופשית, או עסקאות מתנה, במקרקעין כרוכות בהעברת זכויות בנכס ללא כל תמורה או תשלום.

עסקאות כאלה מבוצעות לרוב בין קרובי משפחה, ולרוב כוללות העברת דירות מגורים.

המניעים לביצוע עסקאות מתנה יכולים להשתנות, לרבות הרצון להעניק מתנה, וכן חיסכון פוטנציאלי

במס לנותן המתנה, כגון מס רכישה ומס שבח.

חיוני לפנות לייעוץ מאנשי מקצוע בתחום המשפט והמיסוי כדי להבטיח ציות לחוקים החלים

ולקבל החלטות מושכלות על סמך נסיבות אינדיבידואליות.

 

מאמר זה לא מחליף ייעוץ משפטי ומצבו המשפטי נכון לתאריך כתיבתו.

זקוקים לייעוץ משפטי לפני עסקת מתנה?

משרדנו מספק שירות מקצועי, אמין ואיכותי להעברה בטוחה.